图为中关村软件园一隅。
中国经济导报记者|王晓涛
近年来，随着中央和地方诸多房地产政策的出台，房地产行业整体低迷，整个产业辉煌的十年一去不复返。于是，许多人将目光从住宅市场移向产业地产，但逐鹿新的战场并不轻松。赛迪顾问产业地产研究中心副总经理王延鹏日前表示，产业地产目前存在三个痛点：一是企业选不准城市；二是地产商不了解政府；三是做不了产业。
事实上，在市场竞争激烈和企业业务转型的过程中，这也是许多投资产业地产的企业感到迷茫困惑的地方。
房地产风光不再
人们都说，房地产辉煌的十年彻底结束了，事实究竟如何呢？赛迪顾问高级分析师王志文认为的确如此，除了市场环境，房地产企业的资本环境同样不容乐观。数据显示，今年上半年，典型房企融资总额为5830亿元，同比减少了4.9%，融资成本有所上升；今年上半年，典型房企新增境内债券类融资成本是5.8%，较2017年全年上升了0.22个百分点。
房地产企业的经营数据显示，2017年，行业的平均应收账款周转天数是44.19天，较前两年下降了近20天。“这一指标反应了企业的营运能力，尽管数字在下降，但2017年约81%的企业要高于行业平均值，这意味着大多数房企的账龄较长，资产的流动性较弱，存在着资金风险。”王志文说。
从偿债能力来看，长期偿债方面行业平均产权比率是2.27，超过1/3的房企产权比率高于行业平均值，存在较大的财务风险。王志文说：“我们依据杠杆倍数，列出了财务风险最高的50家房企，而依据净资产收益率确定的盈利能力50强企业中，有很多也出现在财务风险榜单上，如勒泰商业地产、北大资源、中国恒大、融创中国、正荣地产、佳兆业、碧桂园、华夏幸福和万科等。”
如今，房企正在不断弱化地产开发的职能，而更多地去强调地产的空间载体职能，从而向实体经济延伸触角，地产商正在变为空间运营商。王志文说：“产品类型的不断复杂化，正在催生出‘地产+万物’的新生态，因此我们提出了‘地产蜂巢’的概念，即未来的地产更像是一个蜂巢，蜂巢是以最少的材料，形成最大的容量，而未来的地产，正是以最少的空间，形成最大的价值。”
群雄逐鹿产业地产
产业地产虽然是房企转型的重点方向，但国内产业地产领域目前仍处于起步发展阶段，产业地产商和地产项目良莠不齐，以产业之名行地产之实的现象普遍存在。赛迪顾问高级分析师彭丹丹分析认为，产业地产是园区发展到3.0阶段的必然结果，她说：“在较早期园区的1.0和2.0阶段，主要是政府作为参与主体，满足企业的生产研发等比较简单的一些需求。在3.0阶段则出现了专业化分工，企业逐渐作为操盘主体进入，在资金和运营方面更加灵活，因此园区的空间功能和服务内容也更加丰富。”
据介绍，目前产业地产主要分为几大类：一是政府平台公司，主要以上海张江高科、上海临港为代表。二是民营产业地产商，在2012年前后进入，主要以联东、华夏幸福、亿达等为代表，这类企业现在已经形成比较成熟的运营模式，近年来作为产业地产市场的主力持续发力，在全国范围内积极布局，推动产业地产不断升温。三是传统的开发商，如碧桂园、恒大、绿地、万科等，最近两年正在快速布局产业地产。据赛迪统计，现在全国房地产百强企业中，约有四成的企业不同程度涉足产业地产业务，希望能够打造新的企业增长点。此外，制造业、互联网企业以及金融资本也在涉足产业地产，如以新松机器人、富士康、京东方、东旭集团为主要代表的制造业企业，以腾讯、阿里为代表的互联网企业，都在积极进入产业地产。其中，互联网企业主要凭借其巨额的资本和庞大的用户流量涉足产业地产，典型项目如腾讯的双创小镇、阿里的智慧物流中心、百度的大数据产业园等。
产业地产未来任重道远
在赛迪顾问发布的《中国产业地产项目TOP30》中，得分超过80分的园区只有8个：中关村软件园、中关村生命科学园、张江药谷、松江高科技园、蛇口网谷、中关村东升科技园，苏州生物医药产业园和大连软件园。大部分园区得分集中在60~80分之间，占比超过70%，这说明大部分园区在产业地产的运营方面，仍然是在摸索中前行，未来的运营任重而道远。特别是在产业分布上，目前所有运营的产业地产项目中，有40%的园区产业定位并不明确，而是以综合类园区为主。
赛迪顾问高级分析师林怀璟认为，企业运营的核心价值在于最大化股东价值，因此企业首先要提升自己的核心竞争力，同时还要展现出自己的运营管理能力。“体现核心运营管理能力的指标是资产周转，体现企业竞争能力的指标是资产回报。”林怀璟表示，一个好的产业园区，其运营商须具备四大基因：策划基因、运营基因、产业基因和金融基因。其中，策划基因就是产业地产商如何策划拿地，研究地区核心产业需求以及产业定位；运营基因就是如何打造服务平台，打造高质量的园区配套；产业基因就是如何招商引资，打造上下游的生态圈和企业的发展环境；金融基因就是企业如何实现多渠道融资、低成本融资，以及如何盘活固定资产。
最后，林怀璟说：“其实产业地产并没有达到发展的顶点，未来仍然有很大的发展空间，关键在于他们自身如何定位，如何精耕细作，更重要的是如何在金融和资本领域进行创新，提升自身未来的发展潜能。”
