中国经济导报 中国发展网 记者刘丹阳综合报道 截至本周7月20日，首批9只基础设施公募REITs已经上市整一个月了。千呼万唤始出来的公募REITs，究竟运营得如何？市场反响又如何呢？
梳理这9只基础设施公募REITs的交易价格、成交额、换手率等数据后，小编发现，除上市首日市场行情火热外，随后公募REITs整体呈现出平稳运行的态势，目前有6只产品价格高于发行价，最高溢价率达4.78%。
当然，一个月的数据并不能代表长远表现，但国家支持的态度非常明显。本周一国家发改委7月新闻发布会上，综合司司长袁达表示，下一步，国家发改委将贯彻落实“十四五”规划《纲要》精神，继续稳妥做好项目推荐等工作。基础设施公募REITs的试点范围还将进一步扩大，绿色能源项目、保障性租赁住房基础设施等将被纳入。同时，还将与证监会等部门加强协作、不断探索，推动形成成熟完善的制度规则体系，更高效率盘活存量基础设施资产，促进形成投资良性循环。
为何“基建狂魔”近年来才解锁基础设施公募REITs？
在世人的印象中，中国的形象是这样的：
一直以来，基建可以说是中国的强项，但为何直到2020年才解锁基础设施公募REITs并在一年后的6月发出首批产品？这个问题，其实可能是作为圈外人的我们想反了。
REITs（RealEstateInvestment Trust）全称是“不动产信托投资基金”，顾名思义，其主要的投资范围是不动产。如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，那么公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。投资人通过持有REITs基金份额，可以间接成为基础设施项目的“股东”。
1960年，世界上第一只REITs在美国诞生，此后逐渐发展到澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等40多个国家和地区。从诞生到现在的60多年里，基础资产从商业物业逐步拓展到了交通、能源、零售、医疗等领域，全球资产管理规模已超过2万亿美元。
其实基础设施公募REITs包含了三个要素：REITs、公募、基础设施。
单论REITs，我国香港地区早在2003年就发布了第一版《不动产投资信托基金守则 （CODE ON REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS）》，2005年发行了第一支以国内资产为基础的不动产投资信托基金 （越秀房托）并在香港上市。
2009年初，中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，但由于我国相关法律法规仍不完备，REITs一直未能正式启动。尽管如此，在当时既有监管法律框架下，市场上仍有一些在功能上与成熟市场标准REITs具有一定相似性的“类 REITs”产品推出。比如：2014年挂牌的中信启航是第一只与标准 REITs 产品具有一定相似性的私募“类REITs”产品；2015年发行的鹏华前海万科REITs是第一只使用公募基金作为发行载体的公募“类REITs”产品。
数据显示，截至2020年7月末，以上交所为例，已有33单“类REITs”产品发行，规模562亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产，为试点公募REITs积累了较多实践经验。
2015年末至2020年末我国类REITs的存续规模（亿元）数据来源：WIND，平安证券研究所
可以看到，由私募探索开始，从“类 REITs”产品起步，我国 REITs的推出，秉承了金融发展一贯的审慎原则。而从私募到公募的跨越，意味着在投资品种、投资比例、信息披露等方面将面临更严格的限制。好的开头是成功的一半，如何保证试点成功？第一步的选择很关键。
2018年，北大光华REITs课题组发布《中国REITs白皮书》，建议公募REITs试点选择基础资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的项目开展试点，例如成熟的商业地产、公租房以及优质的PPP基础设施，同时对相关体系制度进行持续完善。其中提到的公租房、优质PPP基础设施等领域，也成为政策面向REITs的着力点。
2016年，国家发改委和证监会发布了《关于推进PPP项目资产证券化相关工作的通知》，提出共同培育和积极引进多元化投资者，“中国证监会将积极研究推出主要投资于资产支持证券的证券投资基金，并会同国家发改委及有关部门共同推动不动产投资信托基金（REITs），进一步支持传统基础设施项目建设。”
2017年，住建部、国家发改委等多部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
2019年，原中国证监会主席肖钢发表《制约我国公募REITs的五大因素和破解路径》一文，提出可以在长租公寓、养老公寓、优质商业物业和基础设施中选择一批项目试点公募REITs，做到起步稳、起点高、示范性强，加强政策支持的精准度及有效性。文章同时称，目前，中国推动公募REITs已具备较好的基础。
长租公寓、基础设施、优质商业地产等，是公募REITs试点讨论最多的几个领域。图片来源：网络
箭在弦上，破晓在即。2020年4月，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国REITs市场正式启航。而从这份通知也可以看到，公募REITs最终选择了基础设施领域作为试点第一站。
回到开头的问题，不是“基建狂魔”如今才解锁基础设施公募REITs，而是公募REITs选择了先从我们优势的基础设施领域解锁。
我国首推基础设施REITs试点，其实原因很简单——我们拥有巨大的基础设施存量，而且很多项目收益率和现金流都不错，可以为REITs提供理想的资产来源。除此之外，未来5G通信设施、城市轨交、数据中心、特高压等新基建还将为REITs提供源源不断的底层资产新增量。
首批9只试点，一上市就火了
时隔一年，靴子终于落地。
6月21日，沪市首批5只基础设施公募REITs在上交所挂牌上市；同日，深交所4只公募REITs挂牌上市。此举标志着中国基础设施REITs市场正式建立。
作为全新投资品种，9只公募REITs开局良好，一开售就获得了机构和公众投资者的追捧，均提前结束募集。9只公募对公众投资者的募集金额合计只有约20.8亿元，但申购金额合计超过300亿元，足以见其吸引力。
6月21日，首批9支基础设施公募REITs在上交所和深交所正式上市。刘宝/摄
9只公募REITs分别为中航首钢生物质、红土创新盐田港仓储物流、华安张江光大园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流、浙商证券沪杭甬杭徽高速、东吴苏州工业园区产业园、博时招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速公路。
从项目底层资产看，涵盖了主流基础设施类型，包括公用环保、产业园区、高速公路和仓储物流四大类主流资产类型，项目所在地则位于京津冀、粤港澳大湾区、长江经济带、长江三角洲等重点区域。
红土创新盐田港REIT基金经理梁策认为，首批公募REITs是通过政府各级部门层层审批后，筛选出的底层资产比较优质的一批公募REITs项目。“我们的项目盐港REIT底层资产是位于中国一线城市的优质仓储物流资产，项目本身的合规性和资产整体运营情况较好。在项目推进过程中，项目组与资产涉及的各级主管部门进行了详细的汇报。针对首批项目底层资产细致严格的审批过程，既是首批公募REITs推进过程中的难点，也侧面体现了项目的底层资产品质。”
优中选优之后，最终，基础设施公募REIT首战告捷。
中国REITs 50人论坛副主席兼秘书长、厦门国际金融技术有限公司总裁姚尧激动地表示，业内推动了十来年的REITs终于迈开了实质性的一大步，也使得投资建设、运营管理、市场化退出、再投资等这一系列的基础设施建设可持续发展之路成为触手可及的现实。
而在评价首批基础设施REITs时，本周国家发改委新闻发布会上用的是这样一组数据：据统计，9个项目发售基金规模314亿元，扣除偿还债务、缴纳税费、按规则回购份额后，用于新增投资的净回收资金约149亿元，可带动新项目总投资超过1700亿元。
两段评价透露了基础设施公募REITs之于宏观经济的创新推动作用：基础设施建设能有效拉动宏观经济增长，但往往因为投入量大、回收期长、退出渠道缺失，导致债务风险积聚、项目投资进度拖延、社会资本顾虑重重。公募REITs项目通过资本金溢价置换、银行贷款置换、对新项目投资进行国家补助三种方式有效盘活存量资产，并回收资金用于新的项目建设，有利于促进资金“脱虚向实”，提高金融服务实体经济质量和效率。从这个意义上，袁达认为，首批9单基础设施REITs对盘活存量资产、带动新增投资具有积极示范意义。
日本的基础设施REITs经验
日本作为发达国家，资本市场已经相对成熟，然而其新兴产业的发展仍然缺乏长期资本的支持。以光伏为例，光伏电站作为日本实现碳中和目标的重要产业之一，融资需求迫切，但在发展初期缺少长期持有电站的资金。基础设施REITs能有效解决光伏企业的资金链问题，提供长期稳定的融资渠道。因此日本早期的基础设施REITs产品都是光伏电站项目。
从光伏电站的发展阶段来看，在项目获取阶段依靠几千美元的自有资金就已足够，土木工程阶段依靠私募基金，到电器工程阶段依靠私募基金加上短期的银行贷款，最后运营阶段用基础设施REITs退出，电站开发的每个阶段都可以匹配最合适的融资方式。
中国基础设施建设同样也存在缺少长期资本的问题，在这方面的资本需求远超其他发达国家。因此，基础设施REITs在中国的应用场景更广，REITs能成为新兴产业与实体经济融资的重要渠道。
急速扩围
首批基础设施公募REITs上市未满月，试点扩围已经提上了议程。
6月29日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（下称“958号文”），就公募基础设施REITs的试点范围、资产范围等进一步扩容，并对募集规模以及基金管理人和运营机构等提出了新的要求。
截图来源：国家发改委网站
相较于2020年7月31日的“586号文”（《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目申报工作的通知》），“958号文”的发布标志着公募REITs试点将快速扩围，文件明确全国各地区符合条件的项目均可申报，并首度将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入了试点，同时还新增了水利设施、旅游基础设施等REITs试点领域。
来看看具体范围的变化：
截图来源：国家发改委网站
针对能源基础设施，“958号文”进一步明确了能源基础项目的范围。比如发电设施被明确定义，并且火电被排除在外。同时，充电基础设施也被明确定义，具体包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目。
在市政基础设施中，明确了停车场的基础设施地位，包括城镇供水、供电、供气、供热项目，以及停车场项目。
在仓储物流基础设施中，明确了仓储物流项目的定义，点名冷链物流，即应为面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库以及冷库等专业仓库。
而保障性租赁住房和其他基础设施则为此次新增范围。具体而言，前者包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。后者为具有供水、发电等功能的水利设施；自然文化遗产、国家 AAAAA 级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施也进入扩容范围。
总的来看，此次扩容仍然偏重绿色、民生等属性，对于REITs的源起——商业地产并未开放口子。酒店、商场、写字楼等商业地产项目被明确不属于试点范围。
从扩容节奏来看，这一速度明显超出市场预期。但范围拓宽的同时，门槛也提高了。
586号文与958号文的主要区别。截图来源：REITs说
南方基金基础设施基金投资管理部把新要求概括为“一松”“一紧”。“一松”指资产类别上有所放松；“一紧”指原则上首发不低于10亿，可扩募资产不低于首发的2倍，提高了首发门槛，对于原始权益人资质的要求更高了。
新华基金指出，公募REITs试点范围放开后，理论上难度会有所降低，但能否挖掘出好项目，还要看审核机构对“有代表性”的理解和定义。目前基金管理人挖掘项目难度仍然很大。原始权益人的态度也非常重要，对产品认知不足的原始权益人，会认为发行REITs就是出售资产，或者将公募REITs理解为融资产品，积极性相对不足。
个人如何投资基础设施公募REITs？
说完了基础设施公募REITs之于国家的意义，再来看看这一新诞生的投资品种是否适合个人投资者参与呢？毕竟，我们也想花点钱就能成为“xx高速公路”“xx产业园”的股东，既支援了国家建设，也能分一杯发展红利，想想还有点小激动呢~
为此，中国发展网小编也帮你们梳理了下目前关于个人投资基础设施公募REITs的一些观点和注意事项，供大家参考（多唠一句：投资有风险，大家需谨慎）：
1、投资基础设施公募REITs类似于投资一种特殊类型的基金
基础设施公募REITs本质上仍然是一种公募基金，这只基金投资购买高速公路、水电气热等基础设施类项目，需要基金管理人主动管理并收取管理费，最后将项目获得的收入定期分配给投资人。
截图来源：知乎阳阳
2、募集期内可通过机构认购，基金上市后可在二级市场交易
个人投资者若想参与投资基础设施公募REITs基金，可在募集期内通过场内的证券公司或被委托的场外基金销售机构认购基金份额，REITs基金上市后，投资者可以在二级市场买入或卖出基金份额，根据交易规则，基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。而场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出。
3、目前推出的基础设施公募REITs较为优质
基础设施有公共属性，这一行业决定其可产生稳定收益。此次我国REITs制度设计中也有强制分红的要求，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此理论上投资人每年会取得稳定的分红收益。从目前情况来看，首批9只公募REITs资产优良，项目净现金流分派率不低于4%。
4、非保本型金融产品，适合偏好中风险、中受益投资者
REITs产品不像定期存款一样，有银行兜底，在约定的期限保证归还本金和利息。基础设施公募REITs基金在发行后，价格会有波动，且没有刚性本息兑付安排，投资风险需要由投资者自行承担。
5、封闭期限长，二级市场交易有折溢价风险
根据制度，基金公司发行的基础设施公募REITs基金类型上属于封闭式基金，以目前推出的9只公募REITs基金为例，存续期最短的张江光大园REITs、沪杭甬杭徽高速REITs均为20年，而存续期最长的广河高速REITs为99年。投资人购买后，不能像开放式基金那样随时进行申购和赎回，想要退出要在二级市场像股票一样买卖，届时可能产生折溢价风险。
总的来看，基础设施公募REITs的产品特征是收益稳定、风险适中，适合长期投资。因此，主要面向的还是机构投资者，其定位是长期投资产品，与具备长期投资意愿的险资、资管产品等机构投资者的资产配置更加贴合。投资者应理性看待其二级市场的短期价格波动，应更关注基础设施公募REITs的长期投资价值，避免追涨杀跌。
但同时，它也为居民提供了更多选择。国务院发展研究中心REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏表示，“REITs类产品锁定不动产资产，本身具有安全性、收益性、稳定性、便利性、增值性等显著特点。REITs会在每年分配收益，在股市中不会大起大落，便于交易，同时不动产可以实现长线增值。由于集众多优点于一身，因此REITs被国际上普遍认为是伟大的金融创新。在当前国民经济亟待进一步发展、基础设施建设亟待进一步推动的时刻，将伟大的金融创新引进到中国，能够刺激中国经济发展，也能实现帮助居民增加财富价值。”
参考资料：
《首批基础设施公募REITs上市，面临哪些机遇与挑战？》，2021.6，IMI财经观察
《最近很火的REITs详细解答都在这》，2021.5，知乎阳阳
《中国公募REITs发展白皮书》，2017.6，北大光华管理学院
《肖钢领衔课题组详解公募REITs困境破解路径浮现万亿市场望入快车道》，2019.1,21世纪经济报道
《上市“满月” 首批基础设施公募REITs运行平稳》，2021.7，中国证券报
《王甲同：基础设施公募REITs之于个人，值得投资吗？》，2021.4，新浪财经
《首批基础设施公募REITs在沪深上市》，2021.6，中国经济导报
《公募REITs推动多元化融资再加速》，2021.5，新华社
《公募REITs再迎纲领性文件 基金公司备战万亿市场》，2021.7，证券日报
《监管发力！公募REITs试点扩围超预期，首发新门槛净值不低于10亿》，2021.7，新经济e线
