穿透力才是影响力

盘活现有存量住房 不断完善长租房供给体系

中国经济导报-中国发展网 2022-05-24 16:13

北京大学光华管理学院租赁住房研究课题组

5月11日,国务院常务会议召开,部署进一步盘活存量资产,拓宽社会投资渠道,扩大有效投资。新建长期租赁住房(以下简称“长租房”)与盘活存量住房是补齐我国长租房供给短板、实现长租房有效供应的两种方式。北京大学光华管理学院租赁住房研究课题组(以下简称“课题组”)认为,盘活利用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与必要性,是发展长租房市场的关键点之一。

相关测算表明,我国现有城镇住房套数超过3.6亿套,户均住房套数已同其他主要发达国家基本持平;2019年,城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米,农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。随着我国经济由高速增长迈入高质量发展阶段,住房领域的主要矛盾逐渐由总量短缺转为结构性的供给不足,如何更好地满足人民群众对住房质量和环境的要求成了当前的核心问题。党的十九大报告明确指出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,为我国住房制度改革指明了方向、路径、目标。

发展长租房市场意义重大

在租赁住房市场中,既有租赁期限较短、以每年续约等方式存在的短期租赁住房,也有合同租期较长、租赁关系较为稳定的长租房。在我国住房市场面临高质量转型和发展的新时期,大力建设和发展长租房市场具有重要意义。

首先,长租房有利于满足现阶段新市民和青年人的长期租住需要。在我国住房市场的历史发展过程中,居民通常把购房作为解决住房问题的首选方式。然而,随着一线城市和其他人口净流入城市的房价上涨,大学毕业生、农业转移人员等新市民和青年人无法在短期内实现购房。贝壳研究院大数据显示,城市人口的首次置业年龄明显增长,北京人口首次置业的平均年龄由2006年的26岁增长至2018年的32岁。与此同时,租房正成为近70%相关人群解决住房问题的唯一选择。根据《2021中国城市租住生活蓝皮书》,58%的城市租客愿意通过租房结婚来建立“小家”,51%的租客接受租房5年以上,18%的租客愿意租房超过10年。

第二,长期稳定的租赁关系有益于提升租房群体的租住体验。我国现有租赁住房市场中,家庭是最主要的住房供应主体,与租客签订的租期一般不超过1年,长租只能通过合同到期时滚动续约的方式实现。展期风险和违约风险是影响租客租住体验的重要风险因素。本课题组的研究发现,女性和年龄更高的租客明显具有更高的续约意愿。

第三,租赁住房的长期限供给是驱动改善出租房源品质的前提条件。租赁市场中的房源质量往往差于房东用于自住的房屋。在不确定性较强的租赁关系中,非长租的预期使得房东和租客对于房屋修缮、维护的动机较弱,容易造成房屋品质的下降。

第四,发展长租房,形成较为稳定的租赁关系,是进一步依法治理和规范租赁市场的基础。作为首个地方性住房租赁条例,《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》中的首条即明确要求“稳定住房租赁关系”。

第五,发展长租房对于购房市场还有着正向的溢出效应。在大城市发展长租房,满足城市青年人的居住需要,有利于分流购房需求,进一步推进“租购并举”的住房制度,促进房地产市场平稳健康发展。

综合上述分析,课题组认为,应当尽快发展和建立房源供应充足、租赁关系稳定、租金水平合理、房屋品质过硬、市场秩序规范的长租房供应体系。

发展长租房盘活存量资产是关键

新建长租房与盘活存量资产是补齐我国长租房供给短板,尽快实现长租房有效供应的两种方式。新建长租房指的是新开发专用于租赁的住宅项目;盘活存量资产则指利用已有住房资源,鼓励其中空置、短租的房屋转为长租房供给。这两种方式相互不可替代,应共同发展,以形成多层次的长租房供应体系。新建长租房在户型设计、社区建设、使用用途等方面具有存量房源不具备的优势,而考虑到规模化发展长租房的紧迫性,以及节约成本的需要,盘活利用现有存量住房资产兼具可行性、时效性与必要性,是发展长租房市场的关键点之一。

目前,我国租赁住房的供应主体是散户家庭,其中90%以上是个人业主。从总量上看,我国城镇已经基本实现了房屋套数与家庭户数的平衡;从结构上看,少数家庭持有多于一套房产,这些存量住房资产有待盘活。2015年中国家庭金融调查(CHFS)数据显示,我国超过20%的城镇家庭持有不止一套住宅,且其中绝大多数家庭持有的两套以上住宅位于同一城市,远高于美国、澳大利亚、英国等国家平均3%~13%的多套住宅持有比例。除投资与投机因素外,对子女、老人等亲属远期的安置需求是家庭持有多套住房的重要动机,相关房屋具有在5~10年的期限内作为长租房源的潜力。然而,受多种因素的影响,现阶段大量多套房产家庭未将闲置房产出租,中国城镇住户调查(CUHS)的结果显示,四大一线城市的房屋空置率接近20%。因此,盘活相关闲置住宅作为长租房供给具有一定的可行性。

考虑到现阶段解决大城市新市民和青年人住房问题的紧迫性,盘活现有存量房源有着重要的时效价值。预计我国2022届高校毕业生规模达到1076万人,较上年增加167万人,其中近90%的毕业生均首选留在一线和新一线城市。2020年末,我国农业转移人口外出务工总量接近2.9亿人,其中数字平台带动的灵活就业人数高达8400万人。相关青年人和新市民的住房需求急需快速的解决方式。根据现有经验,新建租赁住房从开发建设到运营出租的周期通常在3年以上,无法在短期内承载大城市的长租需求,而存量租赁住房市场的发展则较为成熟,从规模上能够在短期内满足人口净流入城市的住房需要。

中资产经营模式可规模化盘活存量

在我国目前的住房租赁市场体系下,租赁企业主要通过轻资产居间(信息中介)和中资产转租(委托-租赁)两种中介经营模式为房东和租客提供租赁服务,进而影响现有存量住房资产的分配和改造。在轻资产模式下,租赁企业通过信息发布、委托代理等方式实现居间撮合,较少参与房屋的装修和改造。在中资产模式下,租赁企业相当于将房屋转租的“二房东”,在对收租房屋进行装修和改造后再将房屋租赁给租客,以其中的租金差作为主要的盈利来源。课题组认为,在盘活存量房源、规模化提供长租房供给的过程中,中资产经营模式发挥着重要的作用。

首先,租赁企业在采用中资产模式的过程中参与了房屋的提质改造,这有利于增加房东出租房屋的期限。由于租赁企业通常向租客提供标准化的装修成果,其装修成本受房屋初始状态的直接影响,需要为那些初始品质较差、建筑年代较早的房屋付出更高的装修成本。对于这些房屋,租赁企业更有可能与房东协议达成更长期限的租约。

课题组利用房东与某租赁企业在2015~2019年间位于北京市城六区的大样本数据,实证检验了租赁企业盘活存量房源的价值创造过程。结果发现,企业对房屋的装修投入越大,房东与租赁企业签署的租期往往越长。课题组进一步检验了租赁期限与房东每平方米租金收入间的关系:与租期3年的合约相比,租期4年每平方米月租金增加1.50元,5年则增加3.24元。这表明,中资产模式下租赁企业的装修能够为选择长租的业主提供更丰厚的租金回报。

此外,租赁企业在中资产模式下对于长租房市场建设还有着多方面的积极影响。第一,租赁企业参与转租经营,其房源资产池能够起到分散风险的作用,降低了房东的空置风险,利于具有平滑租金现金流需求的房东增加租赁住房供应。第二,租赁企业相比家庭房东具有更强的能力和动机参与对房屋和租客的维护、筛选与监督过程。第三,与个人房东相比,租赁企业作为机构更加关注自身信誉的价值,避免发生严重信誉事件所造成的毁灭性打击。因此,相比于普通租赁市场中屡见不鲜的房东提前解约事件,租赁企业作为转租人有助于降低租客面临的“长租变短租”风险。

租赁企业中资产经营模式面临挑战

租赁企业中资产经营模式的核心挑战,在于房东提供闲置房源作为长租房的意愿。对于房东而言,其对于房屋的处置决策有出售、短租、长租等多种方式,其长租意愿同时受到房价增速、租赁市场租金增速、房屋买卖市场流动性状况等多方面因素的影响。

为了确认上述因素的影响,课题组利用出租房屋的经纬度数据计算了其周围2公里范围内在过去一年内的房价增速、二手房交易笔数增速及租赁企业提供的租金增速,并实证检验了其与房东出租期限之间的关系。

首先,处于房价增速快、二手房交易量高的小区,其业主与租赁企业之间签署的房屋托管期限往往较短。对于房东而言,二手房交易市场与出租市场之间存在明显的替代关系,房价的快速上涨会增加房东短期内出售房屋的动机,使其倾向于签订短租合同,为之后的出售预留时间。因此,健康良性发展的房地产市场对于长租市场的发展具有正向外溢作用,坚持“房住不炒”的定位,对于发展长租市场至关重要。

其次,过高的租金增速同样是抑制房东与租赁企业签订长期租约的重要原因。对于采取中资产模式的租赁企业而言,租金增长过快将降低房东的长租意愿,影响租赁企业的长租房源,增加租赁住房服务的管理成本,甚至增加空置率。有可持续经营意愿的租赁企业会权衡租金上涨和经营成本的因素,并不会过快地提升租金。因此,从长租房市场健康发展的角度,租赁住房领域的监管政策应鼓励良性发展的机构为长租有效定价,避免倒逼房东选择更容易提高租金的短期租赁模式。政策重点应关注维护健康的市场竞争环境,避免企业采取恶性竞争等方式获取房源,形成租金的稳定合理预期;引导中资产业务模式健康发展、防止过度金融化,对规模化提供长租房供给具有积极作用。

(本报告撰写人:张峥、李尚宸、胡佳胤、张英广)

责编:刘维